Пояснительная записка к законопроекту (Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Представленный проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект) подготовлен в целях стабилизации экономической ситуации в области комплексного развития территорий (далее – КРТ). Данные профессиональных объединений участников рынка жилищного строительства, институтов развития и компаний-застройщиков подтверждают тренды на снижение темпов продаж жилья и снижение покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу. Для ослабления влияния негативных факторов застройщики вынуждены переносить сроки вводов объектов жилищного строительства, стабилизируя соотношение распроданности к стройготовности и снижая рост процентных расходов по проектному финансированию. Застройщики, осуществляющие КРТ, не имеют такой возможности. Срок действия договора о КРТ зафиксирован в таком договоре. Застройщики обязаны ввести в эксплуатацию все объекты жилищного строительства и необходимые для их функционирования объекты инфраструктуры, предусмотренные документацией по планировке территории, в соответствии с которой осуществляется ее комплексное развитие, до истечения указанного срока. Неисполнение этого обязательства является основанием расторжения договора о КРТ органом власти, оператором КРТ в одностороннем порядке и применения к застройщику финансовых санкций. Уполномоченные органы публичной власти в связи с нехваткой бюджетных средств также испытывают сложности со своевременным обеспечением строительства, реконструкции объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решений о КРТ, и предусмотренных к размещению утвержденными проектами планировки территорий, подлежащих комплексному развитию. В программу субсидирования проектов КРТ по федеральному проекту «Жилье» национального проекта «Инфраструктура для жизни» вошли 37 из 89 субъектов Российской Федерации. При этом в общем объеме реализуемых в соответствии с заключенными договорами проектов КРТ доля таких субъектов Российской Федерации относительно невелика. В условиях изменившейся экономической ситуации даже регионы с высоким уровнем социально-экономического развития не могут обеспечить возведение всей необходимой для жилищного строительства инфраструктуры за счет средств региональных и местных бюджетов. В отдельных регионах введена практика заключения инфраструктурных договоров, предусматривающих финансирование за счет застройщика или строительство за счет застройщика и безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры, в том числе в отношении застройщиков, ранее заключивших договоры о КРТ. Аналогичные обстоятельства возникают и в ходе реализации договоров о КРТ, договоров комплексного развития незастроенных территорий и договоров о комплексном освоении территории, заключенных с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 24 июля 2008 года No 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» (далее — No 161-ФЗ). Финансовые модели вышеперечисленных договоров не учитывали и не могли предусмотреть кардинального изменения экономических показателей проектов жилищного строительства в условиях постоянно растущего санкционного давления. Однако воспользоваться этим обстоятельством для продления срока действия таких договоров во внесудебном порядке ни одна из сторон не может. Для преодоления сложившейся ситуации и предотвращения массового расторжения вышеперечисленных договоров в связи с невозможностью надлежащего исполнения сторонами предусмотренных такими договорами обязательств законопроектом вносятся изменения в законодательные акты Российской Федерации в части установления при осуществлении КРТ особенностей, предусмотренных статьей 10.18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года No 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Ключевым положением законопроекта является установление особенностей, предусматривающих наделение лица, заключившего договор о КРТ в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ), а также договор о КРТ или договор о комплексном развитии незастроенной территории или договор о комплексном освоении территории с учетом особенностей, установленных No 161-ФЗ (далее совместно — договор), правом до 31 декабря 2026 года обратиться в уполномоченный исполнитель[ФИО удалено] власти и (или) орган местного самоуправления, или к оператору КРТ, или в единый институт развития в жилищной сфере (далее — единый институт развития) с предложением об увеличении срока действия договора (далее — предложение) с приложением подписанного проекта соглашения об увеличении срока действия договора (далее — соглашение), независимо от оснований заключения данного договора или срока реализации решения о КРТ, установленного таким решением. Уполномоченные исполнитель[ФИО удалено] власти и (или) орган местного самоуправления, или оператор КРТ, или единый институт развития обязаны в срок не позднее тридцати календарных дней со дня поступления предложения направить лицу, заключившему договор, подписанное соглашение либо в письменной форме отказ об изменении срока действия договора в связи с несоответствием предложения и (или) проекта соглашения одному или нескольким следующим условиям: договор заключен до 1 января 2026 года; на реализацию мероприятий по строительству, реконструкции объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения и (или) договора о комплексном развитии территории, не предоставлялись меры государственной финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета; на дату обращения лица, заключившего договор, с предложением срок действия договора не истёк и обязательства по такому договору не исполнены; на дату обращения лица, заключившего договор, с предложением утвержден проект планировки территории, в соответствии с которым осуществляется ее комплексное развитие; на дату обращения лица, заключившего договор, с предложением у такого лица отсутствует задолженность по уплате или предоставлению денежных средств для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, возникшая на основании заключенного соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории либо вступившего в законную силу решения суда; на дату обращения лица, заключившего договор, с предложением у такого лица отсутствует задолженность по уплате возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, а равно задолженность или неисполненные в надлежащий срок обязательства по предоставлению гражданам взамен освобождаемого жилого помещения, расположенного в таких многоквартирных домах, другого жилого помещения, возникшая на основании заключенных в соответствии со статьей 321 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров либо вступившего в законную силу решения суда; срок, на который увеличивается срок действия договора в соответствии с проектом соглашения, не превышает трех лет; проект соглашения обеспечивает сохранение очередности планируемого развития территории в части последовательности этапов строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, предусмотренной утвержденным проектом планировки территории, в соответствии с которым осуществляется ее комплексное развитие. В период 2021-2025 годов на законодательном уровне вводились доказавшие свою эффективность меры аналогичные мерам, предлагаемым законопроектом: 1) по изменению существенных условий заключенных в 2022 году контрактов, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия и который заключен в соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» для обеспечения федеральных нужд путем заключения заказчиком и поставщиком соглашения об изменении условий контракта на основании поступившего заказчику в письменной форме предложения поставщика (пункт 2 постановления Правительства Российской Федерации от 9 августа 2021 г. No 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»); 2) по изменению в 2022-2025 годах существенных условий государственных и муниципальных контрактов (далее — контракт), в т.ч. изменения (продления) срока исполнения контракта, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия путем заключения заказчиком и поставщиком соглашения об изменении условий контракта на основании поступившего заказчику в письменной форме предложения поставщика (пункты 1-4 постановления Правительства РФ от 16 апреля 2022 года No 680 «Об установлении порядка и случаев изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия»); 3) по наделению до 1 марта 2023 года арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правом потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. No 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Договор о КРТ, договор о комплексном освоении территории, сочетая в себе элементы различных договоров, предусматривают в т.ч. выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, сносу объектов капитального строительства (при необходимости), предусмотренных в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (при наличии таких объектов), а также заключение без проведения торгов для целей реализации такого договора договоров аренды земельных участков государственной и (или) муниципальной собственности на срок, не превышающий срок реализации соответствующего договора. Ранее введенные перечисленные специальные меры, в силу прямого указания вида контрактов и договоров, к которым они применимы, не моглии не могут применяться к договорам о КРТ, договорам о комплексном освоении территории, несмотря на наличие в составе обязательств исполнителя по таким договорам аналогичных работ. Назревшая таким образом потребность изменения (продления) срока действия предусмотренных законопроектом и заключенных до 1 января 2026 года договоров обусловлена, в том числе: 1) необходимостью обеспечения равного доступа хозяйствующих субъектов к мерам государственной поддержки: относительно ранее введенных специальных мер для вышеуказанных государственныхи муниципальных контрактов в сфере строительства; 2) трендом на снижение темпов продаж жилья и снижение покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу, а также ростом процентных расходов по проектному финансированию, требующим стабилизации соотношения распроданности к стройготовности; 3) возложением на застройщиков обязательств по архитектурно-строительному проектированию, строительству и передаче в государственную или муниципальную собственность объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории; 4) увеличением цен на строительные ресурсы, необходимостью замены строительных ресурсов на аналогичные строительные ресурсы, используемые для создания объектов капитального строительства, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории; 5) изменением (увеличением) сроков освобождения территории от существующих объектов капитального строительства по независящим от застройщика причинам: длительными сроками производства в судебных органах по судебным спорам, возникающим при несогласии собственников с решением об изъятии недвижимого имущества, жилого помещения либо недостижении соглашения о размере возмещения; длительными сроками оформления в муниципальную собственность обнаруженных после заключения договора бесхозяйных объектов недвижимого имущества. Установление условия предельной даты заключенного договора до 1 января 2026 года обусловлено тем, что при заключении договора в 2026 году срок его действия может быть определен с учетом текущей экономической ситуации в стране. Для обеспечения эффективности использования бюджетных средств законопроектом предусмотрено условие о невозможности увеличения сроков действия договоров, если на мероприятия по строительству, реконструкции объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения и (или) договора о КРТ, ранее были предоставлены меры государственной финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета. Для обеспечения реализации жилищных прав граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, законопроектом предусмотрены положения о том, что: 1) на дату обращения лица, заключившего договор, с предложением у такого лица должна отсутствовать задолженность по уплате или предоставлению денежных средств для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, возникшая на основании заключенного соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории либо вступившего в законную силу решения суда; 2) на дату обращения лица, заключившего договор, с предложением у такого лица отсутствует задолженность по уплате возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, а равно задолженность или неисполненные в надлежащий срок обязательства по предоставлению гражданам взамен освобождаемого жилого помещения, расположенного в таких многоквартирных домах, другого жилого помещения, возникшая на основании заключенных в соответствии со статьей 321 Жилищного кодекса Российской Федерации договоров либо вступившего в законную силу решения суда; 2) заключение соглашения не освобождает лицо, заключившее договор, от финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств: а) обеспечить заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о КРТ жилой застройки, в соответствии со статьей 321 Жилищного кодекса Российской Федерации; б) создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации; в) уплатить или предоставить исполнитель[ФИО удалено] власти или органу местного самоуправления, оператору КРТ денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. В связи с ограниченным сроком действия предложенных к введению специальных мер (2026 год) законопроектом предусмотрено, что соответствующий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Это даст возможность лицам, заключившим договоры и своевременно обеспечившим подготовку и направление на утверждение в уполномоченный орган публичной власти документации по планировке территории, на законных основаниях осуществить проработку предложений о продлении сроков действия договоров, с учетом состава и очередности реализации возложенных на них договором обязательств, а также положений утвержденной документации по планировке территории, и обратиться с таким предложением к органу публичной власти, оператору КРТ, единому институту развития в установленный срок. С учетом продолжительности сроков реализации договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенных в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 года No 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий») законопроектом предусматривается применение соответствующих положений статьи 71 Федерального закона от 14 марта 2022 года No 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции законопроекта) к правоотношениям, возникшим из перечисленных видов договоров. Анализ правоприменительной практики подтверждает необходимость принятия законопроекта. Принятие законопроекта не потребует выделения дополнительных средств из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не повлечет за собой необходимость внесения изменений в нормативные акты Правительства Российской Федерации. Законопроект не содержит решений, оказывающих влияние на достижение целей государственных программ Российской Федерации. Законопроект соответствует положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации. Принятие законопроекта не повлечет негативных социально-экономических, финансовых и иных последствий, в том числе для субъектов предпринимательской и иной экономической деятельности.